La propiedad en condominio en Costa Rica es regulada por la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio Nº7933, publicada en La Gaceta Nº 229 el jueves 25 de noviembre de 1999 y se caracteriza por tener áreas de propiedad privada y áreas de propiedad común.

Un condominio es aquella propiedad inmueble en la cual hay distintos departamentos, viviendas, casas o locales; construido tanto en forma vertical, horizontal o mixta, susceptible de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública. Pertenece a varios propietarios, cada uno con derecho singular y exclusivo de la propiedad sobre su departamento, vivienda, casa o local y demás, un derecho de copropiedad sobre los elementos y partes comunes del inmueble, necesarios para su uso o disfrute.

Se clasifican en:

• Verticales à Edificio de varios niveles con diferentes propietarios.
• Horizontales à Edificios individuales de uno o más niveles, de un mismo propietario (terreno).
• Mixtos à Ambos sistemas en una misma finca matriz.
• Combinado à Se combinan los diferentes usos (comercio-residencial) y tipos de edificaciones.
• Condominio de lotes à Condominios horizontales, cada finca filial se denomina FFPI.
• Condominio de condominios à Finca matriz que se convierte a partir de una finca filial.
• Conjunto condominal à Proyecto conformado por varios edificios sobre uno o varios lotes que comparten áreas, servicios de uso y utilidad general, como vías internas, los estacionamientos, zonas verdes, etc. Pueden ser para viviendas, comercio u otro uso común.

Condominio vertical. Fuente Google

Condominio horizontal. Fuente Google.

    Metodología del levantamiento del lote (Filial).

El levantamiento del lote filial se realiza igual que para cualquier lote hecho en agrimensura, seguidamente se describirán los pasos pertinentes para su realización.

• Reconocimiento de campo.

Primeramente, se hace un reconocimiento de campo, esto es de gran importancia ante todo proyecto topográfico, ya que se conoce un poco la zona en que se va a trabajar y se tiene un mejor control del espacio. En este caso al tratarse de un condominio se deben localizar puntos de referencia con la finca matriz.

• Levantamiento de detalles.

En los levantamientos para condominios, es fundamental basarse en el diseño del sitio ya que es el primero que se ocupa. En algunos casos este diseño puede encontrarse en el registro.

Para el levantamiento convencional del condominio en sí, es fundamental el chequeo de los linderos y de los amarres, ya que deben ser muy similares a los datos brindados por el diseño del sitio.

Por lo general, para los levantamientos de un lote filial dentro de un condominio no se tienen amarres, de manera que se deben levantar puntos estratégicos para hacerlas coincidencias con el diseño del sitio y lograr la colocación de los amarres, los lugares más apropiados para colocar dichos amarres generalmente son tapias o vértices de los edificios, ya que son puntos fijos del condominio.

En este caso los amarres están dados por coordenadas polares, azimut y distancia, debido a que la finca madre no se encuentra en zona catastrada, de no ser así y que si se encuentra en zona catastrada es necesario la colocación de las coordenadas rectangulares en el sistema oficial de Costa Rica. 

A diferencia de un plano de agrimensura normal donde por lo general se realiza el amarre a esquina, en planos de este tipo primeramente se debe realizar el amarre de la finca madre a una esquina, posteriormente los edificios se deben amarrar a un par de vértices del plano madre y para concluir desde el edificio se amarra la filial correspondiente. En este caso no fue necesario la utilización de receptores GNSS.

• Generación del plano de agrimensura.

Cuando ya se tienen todos los datos respectivos, en oficina se realiza el dibujo del lote (filial) y posteriormente el plano con todas las partes necesarias para ser presentado ante el Registro Nacional.

    Metodología del diseño y construcción del plano de agrimensura.

Para diseñar un plano de esta índole, la única diferencia con respecto a otros tipos de planos de agrimensura es el gran levantamiento de detalles.

En todo plano de agrimensura de fincas filiales se deberá incluir un diseño esquemático con la distribución arquitectónica del piso o nivel en que se ubica la finca filial. En ese diseño se deberá resaltar con un sombreado la ubicación de la finca filial a catastrar.

Dentro de los procedimientos y documentos necesarios para someter un inmueble al régimen de propiedad en condominio se encuentran los siguientes planos: de ubicación, los constructivos y los de distribución.

De acuerdo con la guía de calificación, cuya función es mostrar con claridad los parámetros utilizados para la debida inscripción de los planos de agrimensura, todo plano de propiedad en condominio deberá contener tanto en el cuerpo del plano como dentro del derrotero lo siguiente:

1. Indicar que se trata de una “finca filial”.
2. Indicar números de finca matriz o concesión y filial o subconcesión según sea el caso y sus áreas según registro.
3. Número de plano catastrado en donde se asiente el condominio.
4. En fincas filiales de lotes, dos acotes de la finca filial a vértices de la finca matriz y al menos un acote del condominio a puntos fijos externos al mismo.
5. En condominios verticales dos acotes de la finca filial a puntos ubicados en las áreas comunes del nivel en donde se ubique la filial, además dos acotes del edificio a vértices de la finca matriz, además un acote del condominio a puntos fijos externos al mismo.
6. Destino de la filial
7. En condominios de lotes indicar construcciones existentes y uso de áreas restantes.
8. Nombre del condominio.
9. Detalle general de planta con la distribución del nivel en donde se ubique la filial.
10. Tipo de acceso directo a la filial y su frente. (Art. 72, 73 y 74 RLCN)
11. Si el plano constructivo se encuentra en el sistema Administrador de Planos de Construcción (APC) se debe de indicar en el plano de agrimensura mediante nota el número de consecutivo o número de contrato del plano constructivo. (Circular RIM-003-2013.)

Además de la información anterior es importante la creación de un cuadro de amarres, indispensable para la georeferenciación de la finca madre y para los diversos lotes filiales.

Cabe aclarar que un plano de una filial para ser inscrito ante el Registro Nacional no tiene tiempo de caducidad.

En el siguiente enlace encontrarán un ejemplo de un plano, el contrato y protocolo. 
Plano, protocolo y contrato.